Calcul des tantièmes de copropriété

État descriptif de division

Lors d'une mise en copropriété, d'une création de lot (courette, comble, mezzanine, balcon, véranda, loggia, ...) par un copropriétaire, d'une réunion ou division d'appartements, il faut établir ou modifier l'état descriptif de division (EDD) de l'immeuble associé au règlement de copropriété.

Dans ces circonstances nous réalisons :

• le calcul des quotes-parts de propriété de chaque lot,
• le calcul des tantièmes (ou millièmes) des différentes charges supportées par chaque lot,
• les plans délimitant les lots privatifs et les parties communes.

Exemple : plan d'un étage d'une copropriété 

Comme le rappelle l'autorité de la concurrence dans son avis du 8 février 2018, l'établissement des états descriptifs de division des copropriétés n'est pas une activité réservée aux géomètres-experts.

Calcul des quotes-parts de parties communes

L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes est calculée en fonction de la 'valeur relative' résultant de la consistance, de la superficie, et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

La consistance inclut :

• la nature du lot (cave, appartement, boutique, ...),
• la hauteur sous plafond,
• les éléments de confort commun (alimentation en eau, nombre de fenêtres, ...).

La situation traduit l'ensoleillement, l'exposition aux bruits, ...

L'expression dans le silence ou la contradiction des titres donne un caractère supplétif à l'article 5 : les copropriétaires sont libres d'adopter une grille de quotes-parts de parties communes selon d'autres critères que la 'valeur relative'. Par exemple ils peuvent décider de donner un plus grand poids aux locaux commerciaux en leur affectant un 'coefficient de commercialité'.

Les quotes-parts de parties communes déterminent les droits de vote en assemblée générale des copropriétaires.

Calcul des tantièmes de charges de copropriété

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

• les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun sont réparties en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
• les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux 'valeurs relatives' calculées selon l'article 5.

L'article 10 est impératif : les propriétaires ne peuvent y déroger.

Étapes d'une modification d'état descriptif de division

Le projet établi par le professionnel doit être approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires avant d'être transformé en acte notarié à publier au service de la publicité foncière.