Calcul des tantièmes de copropriété

État descriptif de division

Lors d'une mise en copropriété d'un immeuble doit être établi un état descriptif de division (EDD) associé au règlement de copropriété, divisant l'immeuble en lots privatifs et parties communes.
Cet état descriptif de division peut faire l'objet de modificatifs à l'occasion d'une division de lot, d'une réunion de lots, d'une transformation d'une partie commune (courette, comble, mezzanine, balcon, véranda, loggia, ...) en lot privatif, d'une transformation d'un lot privatif en partie commune, ...

Dans ces circonstances nous réalisons :

• le calcul des quotes-parts de propriété de chaque lot,
• le calcul des tantièmes (ou millièmes) des différentes charges supportées par chaque lot,
• les plans délimitant les lots privatifs et les parties communes.

Exemple : plan d'un étage d'une copropriété 

Comme le rappelle l'autorité de la concurrence dans son avis du 8 février 2018, l'établissement des états descriptifs de division des copropriétés n'est pas une activité réservée aux géomètres-experts.

Calcul des quotes-parts de parties communes

L'état descriptif attribue à chaque lot privatif des quotes-parts de parties communes générales relatives à l'ensemble de l'immeuble. Il peut de plus attribuer à certains lots des quotes-parts de parties communes spéciales relatives à une partie d'immeuble, par exemple un bâtiment.

L'article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes est calculée en fonction de la 'valeur relative' résultant de la consistance, de la superficie, et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

La consistance inclut :

• la nature du lot (cave, appartement, boutique, ...),
• la hauteur sous plafond,
• les éléments de confort commun (alimentation en eau, nombre de fenêtres, ...).

La situation traduit l'ensoleillement, l'exposition aux bruits, ...

L'expression dans le silence ou la contradiction des titres donne un caractère supplétif à l'article 5 : les copropriétaires sont libres d'adopter une grille de quotes-parts de parties communes selon d'autres critères que la 'valeur relative'. Par exemple ils peuvent décider de donner un plus grand poids aux locaux commerciaux en leur affectant un 'coefficient de commercialité'.

Les quotes-parts de parties communes déterminent les droits de vote en assemblée générale des copropriétaires.

Calcul des tantièmes de charges de copropriété

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

• les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun sont réparties en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
• les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux 'valeurs relatives' calculées selon l'article 5.

L'article 10 est impératif : les propriétaires ne peuvent y déroger.

Étapes d'une modification d'état descriptif de division

Le projet établi par le professionnel doit être approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires avant d'être transformé en acte notarié à publier au service de la publicité foncière.