Technique de la loi carrez

La surface privative d'un lot est 'la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre' (décret 97-532 du 23 mai 1997).

Le calcul de la surface privative d'un lot nécessite donc :

• la classification des balcons, embrasures, sous-pentes, grenier, ... , en surfaces à inclure ou non,
• la résolution de problèmes géométriques, en particulier dans les immeubles à la configuration irrégulière.

Le notaire en charge de la vente doit d'autre part vérifier que l'emprise du bien correspond au lot privatif tel qu'il est défini dans le plan ou d'autres documents de la copropriété, et notamment qu'aucune partie commune n'ait été incluse dans le bien.

Les exemples suivants illustrent les difficultés techniques rencontrées lors du calcul de la surface.

Exemple 1 : triangulation d'une pièce complexe

Pour déterminer la surface, il faut décomposer cette pièce polygonale en triangles dont la surface est calculable.
C'est le procédé de triangulation.

La surface totale est la somme des surfaces des triangles (S1+S2+S3+S4+S5).

Exemple 2 : lots de surface < 8m²

Le décret 97-532 du 23 mai 1997 précise que 'les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie [au sens de la loi Carrez]'.

Cet appartement est constitué par 2 lots de copropriété Lot1 et Lot2. Comme le Lot2 a une surface < 8m², on pourrait considérer que la surface Carrez de l'appartement = S1 = 12 m².

Cependant la Cour de Cassation (3e chambre civile, décision du 13 avril 2005) autorise à comptabiliser les surfaces des lots < 8 m² qui ont été réunis pour former un local d'un seul tenant de surface > 8 m².
La surface Carrez de l'appartement est donc bien  = S1+S2 = 19 m².

Certaines annonces immobilières contiennent des formulations du type 'Local de surface Carrez 6,56 m²', qui n'ont pas de fondement puisque la 'surface Carrez' n'est pas définie pour les surfaces < 8 m².