Loi Carrez et jurisprudence

La responsabilité de l'expert

La Cour d'Appel de Paris (arrêt du 22 janvier 2004, affaire Pheloux/Schneegans) précise les modalités de dédommagement de l'acquéreur lorsqu'une vente a eu lieu sur la base d'une surface certifiée supérieure de plus de 5% à la surface exacte.

La Cour condamne l'expert à payer au vendeur la somme de 6000 euros correspondant à la perte de chance pour le vendeur de vendre son bien au même prix s'il avait disposé d'une attestation de surface exacte.

En revanche la Cour rejette la demande du vendeur d'être dédommagé par l'expert sur la base de l'indemnité de diminution de prix correspondant à la différence entre la superficie exacte (98,87m2) et la superficie certifiée (104,10m2). La Cour estime en effet que le vendeur n'apporte pas la preuve qu'il aurait pu vendre son bien au même prix s'il avait disposé d'une attestation de surface exacte. La Cour condamne donc le vendeur à payer à l'acquéreur 20518 euros correspondant à l'indemnité de diminution de prix.

Les caves aménagées

La Cour d'Appel de Paris (arrêt du 8 novembre 2001, affaire Malet/Beaudoux) statue qu'une cave aménagée ne peut être incluse dans la surface privative selon la loi Carrez.
La Cour justifie sa décision par le fait que la pièce :
- est désignée en tant que cave dans l'acte de propriété,
- 'ne dispose pas de fenêtre et n'est éclairée par la lumière du jour que par une dalle vitrée ovale, fixe, placée dans le plafond de la cave et donnant dans la pièce du rez-de-chaussée située au-dessus de la cave'.
La Cour rejette les arguments du vendeur : 'la circonstance que la cave a été aménagée, que du carrelage a été posé sur le sol, et qu'elle soit alimentée en électricité par une installation et enfin, qu'elle soit aérée par un soupirail ne peut suffire à en faire une pièce d'habitation'.

D'autre part la Cour statue que le notaire n'a pas commis de faute : il n'est pas tenu de visiter les biens dont il établit l'acte de vente, ni de contrôler la surface qu'il y mentionne.